список наиболее типичных афер на рынке недвижимости:
Афера №1. На непродолжительное время снимается приличная квартира. В паспорте подделывается прописка, после чего жилплощадь недорого сдается на длительные сроки неограниченному кругу лиц, которые вносят аванс и ждут, когда же «владелец» передаст им ключ. Многие случаи потери жилья объединяет главная причина — мошенник на определенное время завладел документами на право собственности на квартиру.
Афера №2. Предположим, кто-то пытается продать так называемую «криминальную» квартиру – с пятнами в юридической предыстории, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Человек, продающий такую квартиру, дает сведения о ней во множество агентств, ни с одним из них не заключая договора. Ведь он боится показать документы на квартиру, так как знает, что они не выдержат серьезной проверки.
Он держит их у себя до последнего – пока не появится покупатель, а затем инсценирует жуткую спешку, надеясь, что в суете на нарушения в документах никто не обратит внимания.
Афера №3. Некоторое количество квартир сегодня продается по доверенности, причем иногда ее существование объясняется весьма правдоподобно. «Человек уехал в Израиль, пришлось сделать это срочно (проблемы с посольством), не возвращаться же ему теперь для продажи квартиры!» Что тут возразишь? Закон разрешает продажу по доверенности, но нужно помнить, что она может быть отозвана в любой момент. Возможно, за полчаса до того, как вы собрались регистрировать сделку. Еще важный нюанс – доверенность теряет силу после смерти того, кто ее дал.
Афера №4. Множество сложностей связано с тем, что в покупаемой квартире могут жить люди, не являющиеся собственниками. Прописка у нас признана антиконституционной, но сменившая ее процедура регистрации мало чем отличается.
Афера №5. В квартире прописаны дети. Продать такое жилье можно только по согласию государственного органа опеки (не путать с опекунским советом). Игнорирование сего требования приводит к признанию данного договора купли-продажи и всех последующих недействительными.
Афера №6. Фабриковать ксерокопии документов значительно проще, чем сами документы. Кстати, подделкой документов это по нашему закону не является. Вот пример: у одной женщины уехал за границу муж. Плюнул на все, не стал выписываться из квартиры – просто пропал. Можно, конечно, действовать законными путями – пойти в милицию, объявить в розыск, а потом официально признать без вести пропавшим.
Но это время. А квартиру надо продать срочно. Принятое решение: берется чье-то свидетельство о смерти, с него снимается ксерокопия. Потом на этой копии замазывается фамилия, вписывается фамилия мужа. С этой копии снимается еще одна копия – она уже выглядит как настоящая ксерокопия свидетельства. Потом поход в жэк, путаные объяснения паспортистке, и гражданина действительно выписывают. Потом квартиру продают. Хорошо, если у человека жизнь «за бугром» сложится удачно, и он и не вспомнит о недвижимости в далекой Украине. А если вспомнит и приедет?
Афера №7. Дарят квартиры в основном одинокие и больные пожилые люди, обеспокоенные перспективой старости без посторонней помощи. Из-за доверчивости, незнания законодательства, проблем со здоровьем старики оформляют дарственные в надежде, что те, кому они дарят свои метры, о них позаботятся. К сожалению, получив квартиру в подарок, «опекуны» уклоняются от исполнения данных обязательств. В таких случаях нужно обращаться в суд, потому что закон на стороне обманутых «дарителей».
Пожилым людям, желающим использовать квартиру для обеспечения своей старости, ни в коем случае не следует оформлять дарственную или договор купли-продажи. Нужно оформить договор пожизненного содержания. Такой договор можно разорвать, если обязанности по содержанию не выполняются. Если такой договор по каким-либо причинам не нравится, то можно составить на лицо, которое будет досматривать пожилого владельца, завещание, предметом которого будет квартира.
Кроме того
Главный и зачастую единственный доход агентства – комиссионные за оказанные услуги. При этом агентство недвижимости как предприятие ежемесячно имеет обязательные расходы, причем постоянные. А именно:
– Уплата налогов.
– Аренда офиса.
– Эксплуатационные расходы на содержание офиса.
– Услуги связи.
– Расходы на производственные нужды(канцтовары, хозяйственные нужды, обслуживание оргтехники).
– Транспортные расходы.
– Текущая реклама и рекламная продукция.
– Социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных).
– Обязательная заработная плата.
– Представительские расходы.
Среднестатистическое риэлтерское агентство имеет такие показатели:
– Офис от 40 кв.м до 150 кв.м – это от $1500 до $5000. арендной платы в месяц.
– Текущая реклама и рекламная продукция – от $3000 до бесконечности.
– Обязательная заработная плата – с расчета 3 сотрудников по $500 минимум – $1500.
– Транспортные расходы – по скромному до $1000 в месяц.
– Расходы на производственные нужды, услуги связи, эксплуатационные расходы на
содержание офиса – до $1000.
– Социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных) – расходы ситуативные.
– Представительские расходы – минимум $500–1000.
– Уплата налогов – здесь суммы обычно несущественные, поскольку подавляющее большинство агентств «упрощенцы» – то есть пользуются упрощенной системой налогообложения.
Итого получаем, что «на жизнь» самого скромного агентства ежемесячно надо минимум – около $8500.
Доходы
Если сделка купли-продажи объекта недвижимости происходит с участием двух риэлторов (со стороны продавца и со стороны покупателя), то общую сумму комиссионных (5% от стоимости продаваемой недвижимости) риелторы делят пополам (каждый зарабатывает по 2,5%). Эти деньги получает владелец агентства. Половину (1,25%) – он оставляет себе, а другую половину – отдает в виде гонорара риэлтору, который провел эту сделку.
Получается, на существование бизнеса ежемесячно надо 8 $500. Собственник этого бизнеса от общих комиссионных получает только 1,25%. Значит, для того, чтобы ему заработать эти деньги, нужно каждый месяц продавать недвижимости на общую сумму $680 000. При нынешних ценах на квартиры – это 3–4 двухкомнатных квартиры. Это только для того, чтобы выжить предприятию.
В то же время, по словам риэлторов, 4 сделки в месяц – сейчас большая редкость. В лучшем случаи – 1–2. И такая ситуация продолжается уже десятый месяц к ряду.
К слову, как нам стало известно, по этой причине было отменено проведение всеукраинского Конгресса риэлторов, запланированное на октябрь. У операторов нет денег на такие мероприятия, а если еще и остались небольшие запасы – в такой ситуации ни один нормальный бизнесмен не бросит свой бизнес в регионе и не приедет в столицу на Конгресс. Не до того.
http://www.ricardo.com.ua/money/realty/55219Афера №1. На непродолжительное время снимается приличная квартира. В паспорте подделывается прописка, после чего жилплощадь недорого сдается на длительные сроки неограниченному кругу лиц, которые вносят аванс и ждут, когда же «владелец» передаст им ключ. Многие случаи потери жилья объединяет главная причина — мошенник на определенное время завладел документами на право собственности на квартиру.
Афера №2. Предположим, кто-то пытается продать так называемую «криминальную» квартиру – с пятнами в юридической предыстории, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Человек, продающий такую квартиру, дает сведения о ней во множество агентств, ни с одним из них не заключая договора. Ведь он боится показать документы на квартиру, так как знает, что они не выдержат серьезной проверки.
Он держит их у себя до последнего – пока не появится покупатель, а затем инсценирует жуткую спешку, надеясь, что в суете на нарушения в документах никто не обратит внимания.
Афера №3. Некоторое количество квартир сегодня продается по доверенности, причем иногда ее существование объясняется весьма правдоподобно. «Человек уехал в Израиль, пришлось сделать это срочно (проблемы с посольством), не возвращаться же ему теперь для продажи квартиры!» Что тут возразишь? Закон разрешает продажу по доверенности, но нужно помнить, что она может быть отозвана в любой момент. Возможно, за полчаса до того, как вы собрались регистрировать сделку. Еще важный нюанс – доверенность теряет силу после смерти того, кто ее дал.
Афера №4. Множество сложностей связано с тем, что в покупаемой квартире могут жить люди, не являющиеся собственниками. Прописка у нас признана антиконституционной, но сменившая ее процедура регистрации мало чем отличается.
Афера №5. В квартире прописаны дети. Продать такое жилье можно только по согласию государственного органа опеки (не путать с опекунским советом). Игнорирование сего требования приводит к признанию данного договора купли-продажи и всех последующих недействительными.
Афера №6. Фабриковать ксерокопии документов значительно проще, чем сами документы. Кстати, подделкой документов это по нашему закону не является. Вот пример: у одной женщины уехал за границу муж. Плюнул на все, не стал выписываться из квартиры – просто пропал. Можно, конечно, действовать законными путями – пойти в милицию, объявить в розыск, а потом официально признать без вести пропавшим.
Но это время. А квартиру надо продать срочно. Принятое решение: берется чье-то свидетельство о смерти, с него снимается ксерокопия. Потом на этой копии замазывается фамилия, вписывается фамилия мужа. С этой копии снимается еще одна копия – она уже выглядит как настоящая ксерокопия свидетельства. Потом поход в жэк, путаные объяснения паспортистке, и гражданина действительно выписывают. Потом квартиру продают. Хорошо, если у человека жизнь «за бугром» сложится удачно, и он и не вспомнит о недвижимости в далекой Украине. А если вспомнит и приедет?
Афера №7. Дарят квартиры в основном одинокие и больные пожилые люди, обеспокоенные перспективой старости без посторонней помощи. Из-за доверчивости, незнания законодательства, проблем со здоровьем старики оформляют дарственные в надежде, что те, кому они дарят свои метры, о них позаботятся. К сожалению, получив квартиру в подарок, «опекуны» уклоняются от исполнения данных обязательств. В таких случаях нужно обращаться в суд, потому что закон на стороне обманутых «дарителей».
Пожилым людям, желающим использовать квартиру для обеспечения своей старости, ни в коем случае не следует оформлять дарственную или договор купли-продажи. Нужно оформить договор пожизненного содержания. Такой договор можно разорвать, если обязанности по содержанию не выполняются. Если такой договор по каким-либо причинам не нравится, то можно составить на лицо, которое будет досматривать пожилого владельца, завещание, предметом которого будет квартира.
Кроме того
Главный и зачастую единственный доход агентства – комиссионные за оказанные услуги. При этом агентство недвижимости как предприятие ежемесячно имеет обязательные расходы, причем постоянные. А именно:
– Уплата налогов.
– Аренда офиса.
– Эксплуатационные расходы на содержание офиса.
– Услуги связи.
– Расходы на производственные нужды(канцтовары, хозяйственные нужды, обслуживание оргтехники).
– Транспортные расходы.
– Текущая реклама и рекламная продукция.
– Социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных).
– Обязательная заработная плата.
– Представительские расходы.
Среднестатистическое риэлтерское агентство имеет такие показатели:
– Офис от 40 кв.м до 150 кв.м – это от $1500 до $5000. арендной платы в месяц.
– Текущая реклама и рекламная продукция – от $3000 до бесконечности.
– Обязательная заработная плата – с расчета 3 сотрудников по $500 минимум – $1500.
– Транспортные расходы – по скромному до $1000 в месяц.
– Расходы на производственные нужды, услуги связи, эксплуатационные расходы на
содержание офиса – до $1000.
– Социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных) – расходы ситуативные.
– Представительские расходы – минимум $500–1000.
– Уплата налогов – здесь суммы обычно несущественные, поскольку подавляющее большинство агентств «упрощенцы» – то есть пользуются упрощенной системой налогообложения.
Итого получаем, что «на жизнь» самого скромного агентства ежемесячно надо минимум – около $8500.
Доходы
Если сделка купли-продажи объекта недвижимости происходит с участием двух риэлторов (со стороны продавца и со стороны покупателя), то общую сумму комиссионных (5% от стоимости продаваемой недвижимости) риелторы делят пополам (каждый зарабатывает по 2,5%). Эти деньги получает владелец агентства. Половину (1,25%) – он оставляет себе, а другую половину – отдает в виде гонорара риэлтору, который провел эту сделку.
Получается, на существование бизнеса ежемесячно надо 8 $500. Собственник этого бизнеса от общих комиссионных получает только 1,25%. Значит, для того, чтобы ему заработать эти деньги, нужно каждый месяц продавать недвижимости на общую сумму $680 000. При нынешних ценах на квартиры – это 3–4 двухкомнатных квартиры. Это только для того, чтобы выжить предприятию.
В то же время, по словам риэлторов, 4 сделки в месяц – сейчас большая редкость. В лучшем случаи – 1–2. И такая ситуация продолжается уже десятый месяц к ряду.
К слову, как нам стало известно, по этой причине было отменено проведение всеукраинского Конгресса риэлторов, запланированное на октябрь. У операторов нет денег на такие мероприятия, а если еще и остались небольшие запасы – в такой ситуации ни один нормальный бизнесмен не бросит свой бизнес в регионе и не приедет в столицу на Конгресс. Не до того.
